租金回报率计算器
输入房价、月租金和持有费用，即时估算毛租金回报率、净租金回报率和静态回本年限。这是现金流估算，不是理财建议，不承诺回报，也不推荐房产或理财产品。仅供参考，以实际租约为准。
填写房价和租金
修改即计算毛租金回报率
房东承担总价 200.00 万元，月租 4,000.00 元，空置率 5%
仅供参考，以实际租约为准。
按年净收益，静态回本 47.39 年。
默认总价 200 万元、月租 4,000 元、空置率 5%。月供按全款，物业 200 元，年维修 1,000 元，取暖费不计入、由房东承担。刷新后恢复这组示例。
租金回报率怎么看？
毛回报率和净回报率有什么区别？
毛租金回报率（Gross Rental Yield）是最简单的算法：年租金除以房产总价， 只反映“租金收入占购房成本的比例”，不考虑任何持有成本。净租金回报率（Net Rental Yield）则在年租金基础上扣除房贷月供、物业费、 维修备用金等年度支出后再除以总价，更接近真实到手收益。 两者差距往往有 1–2 个百分点甚至更多——有贷款的房产，净回报率可能直接为负。 因此，只看毛回报率会高估收益，买房出租前一定要算净回报率和月净现金流。
中国租金回报率现状如何？
国内整体租金回报率偏低。一线城市（北上广深）核心区普遍在 1.5–2.5%， 远低于同期银行定存或货币基金收益；二线热门城市约 2–3%，三四线城市因房价相对较低， 回报率可能略高，但流动性更差、空置风险更大。 横向对比来看，日本东京约 3–5%，美国部分城市可达 6–8%， 中国整体处于全球较低水平，核心原因是房价涨幅长期跑赢租金涨幅，导致“租售比”持续偏低。 这也意味着，国内买房出租的逻辑更多依赖房价升值预期，而非租金现金流本身。
买房出租还有哪些隐性成本？
计算器中的成本项只是基础，实际出租还有不少隐性支出需要提前考虑：
- 中介费：通过中介出租通常需支付 1–2 个月租金作为佣金， 且每次换租客都需重新支付。
- 装修磨损与翻新：租客更换时往往需要重新粉刷或局部翻新， 3–5 年一次大翻新费用不低。
- 空租期损失：换租客之间通常有 1–3 个月空置， 计算器中的空置率建议保守设为 10% 以上。
- 租客违约与欠租风险：租客提前解约或拖欠租金， 维权成本高、周期长，实际损失难以量化。
- 税费风险：个人出租房屋依法应缴纳增值税、个人所得税等， 未来税收征管趋严时，这部分成本不可忽视。
注：本工具计算结果仅供参考，实际投资收益受市场行情、政策变动等多重因素影响，以官方数据为准。
口径
房价 200.00 万元（2,000,000.00 元）。年毛租金 45,600.00 元，已按空置率 5% 从月租里扣除未出租的部分。毛租金回报率 2.28% = 年毛租金 ÷ 房价。年持有成本 3,400.00 元，包括月供、月物业费 200.00 元、年维修备用金 1,000.00 元。每月还贷按全款，没有月供。这次没有计入取暖费。年净收益 42,200.00 元，净租金回报率 2.11% = 年净收益 ÷ 房价。月净现金流 3,516.67 元。静态回本年限用房价除以年净收益，年净收益不大于 0 时没有回本年限，这里是 47.39 年。房价涨跌不在这笔账里。这是现金流估算，不是理财建议，不承诺回报，也不推荐房产或理财产品。仅供参考，以实际租约为准。
月租金 × 12 ×（1 − 空置率）。空置率 5%，未出租的月份不计入租金。
年毛租金 ÷ 房价。不含月供、物业、维修和取暖费。
月供 × 12 + 月物业费 × 12 + 年维修备用金。当前按全款，没有月供。
年毛租金减去年持有成本，可能为负。
年净收益 ÷ 房价。比毛回报率更接近这笔租金现金流。
月租金按空置率折算后，再减月供、物业、维修和取暖费的月摊。
房价 ÷ 年净收益。年净收益不大于 0 时没有回本年限，也不把房价上涨算进来。
这是现金流估算，不是理财建议，不承诺回报，也不推荐房产或理财产品。仅供参考，以实际租约为准。
常见问题
租金回报率怎么算？
毛租金回报率=年租金÷房屋总价×100%；净租金回报率=(年租金−年持有成本)÷总价×100%。例如300万的房、月租5000元（年租6万），毛回报率=6÷300=2%，扣除物业维修空置等成本后净回报率更低。
租金回报率多少算合格？
国际上通常认为净租金回报率4%-6%较健康。中国一线城市住宅毛回报率普遍偏低，多在1.5%-2.5%，二三线部分城市可达2.5%-4%。仅供参考，不构成投资建议。
靠租金回本要多少年？
静态回本年限≈100÷毛回报率(%)。毛回报率2%约需50年、3%约33年、4%约25年才靠租金回本。回报率越低，单靠租金回本越慢。
买房出租一定比存钱划算吗？
不一定。当前银行定期利率多在1.5%-2%，若房产净回报率仅约1.7%，单看现金流并不优于存款。还要把流动性差、交易成本、房价波动一并考量。本工具只做测算，不构成投资建议。
算租金回报率要不要把房价上涨算进去？
不要。租金回报率只衡量租金现金流，房价涨跌是另一回事且不确定，建议分开看，避免用未必发生的增值美化收益。结果仅供参考，不构成投资建议。
物业费、维修费、空置率这些持有成本，能把租金回报率拉低多少？
以200万房、月租6000元为例：物业费150元/月、年维修800元、空置率3%(维护较好的次新小区)，毛回报率3.49%、净回报率3.36%，两者只差0.13个百分点，持有成本约占年租金收入的3.7%；若物业费涨到500元/月、年维修3000元、空置率升到10%(老小区或招租慢的房子)，毛回报率3.24%、净回报率降到2.79%，差距扩大到0.45个百分点，持有成本吃掉租金收入的13.9%。持有成本越高，净回报率与毛回报率的差距会成倍放大，只看毛回报率容易高估收益。仅供参考，不构成投资建议。
贷款买房出租，算上月供后现金流是正是负？
以200万房、月租6000元为例：首付4成(贷款120万，30年期，利率3.5%)月供约5388.54元，扣除月供、物业费、维修分摊后，月净现金流只剩约28.13元，净回报率骤降到0.02%，基本等于白忙活(同等条件全款买房月净现金流约5416.67元、净回报率3.25%)；若首付降到3成(贷款140万)，月供升到约6286.63元，月净现金流转为约-869.96元，变成每月倒贴。首付比例越低、贷款越多，租金收益越容易被月供吃掉甚至倒挂，此时收益主要靠房价上涨预期支撑，风险明显更高。仅供参考，不构成投资建议。